부동산 거래를 하면 공인중개사에게 중개수수료, 흔히 ‘복비’를 내야 합니다. 그런데 이 금액이 정확히 얼마인지 모르고 부르는 대로 내는 분이 많습니다. 복비는 법으로 상한이 정해져 있어서, 계산법만 알면 바가지를 피할 수 있습니다. 매매·전세·월세별 계산법과 실제 예시를 정리했습니다.
복비 계산의 기본 공식
복비는 간단합니다. ‘거래금액 × 상한요율’입니다. 이 상한요율은 거래 유형(매매/전세/월세), 거래 금액, 지역에 따라 달라집니다. 아래는 서울시 기준이며, 다른 지역은 지자체 조례에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.
매매 상한요율 (서울 기준)
- 2억~9억원: 0.4%
- 9억~12억원: 0.5%
- 12억~15억원: 0.6%
- 15억원 이상: 0.7%
전세(임대차) 상한요율
- 1억~6억원: 0.3%
매매가 전세보다 요율이 높아서, 같은 금액이라도 매매 복비가 더 많이 나옵니다.
월세·반전세는 ‘환산보증금’으로
월세는 보증금만으로 계산하지 않고, 환산보증금으로 바꿔서 계산합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
단, 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.
실제 계산 예시
- 매매 3억원: 0.4% 구간 → 3억 × 0.4% = 120만원
- 전세 2억원: 0.3% 구간 → 2억 × 0.3% = 60만원
- 반전세 보증금 2억 + 월세 30만원: 환산보증금 2억3천만원 → 0.3% → 69만원
※ 위 금액은 한쪽(매수인 또는 임차인)이 내는 금액입니다. 매매는 매도인·매수인이, 전세는 임대인·임차인이 각각 따로 냅니다.
꼭 알아둘 것
- 협의 가능: 요율은 상한선이라, 그보다 낮게 깎을 수 있습니다. 계약 전, 특히 계약금 보내기 전에 미리 협의하세요.
- 부가세 별도: 중개사가 일반과세자면 위 금액에 부가세 10%가 추가됩니다.
- 묵시적 갱신은 복비 없음: 계약이 자동 연장된 거라 새 중개행위가 없어 수수료가 발생하지 않습니다.
- 과다 청구 시: 상한요율을 넘게 청구하면 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 관할 시·군·구청 부동산 담당부서에 신고하세요.
- 영수증 받기: 현금영수증이나 세금계산서를 받아두면 나중에 양도세·종합소득세 신고 시 필요경비로 인정돼 절세됩니다.
핵심 요약
- 복비 = 거래금액 × 상한요율 (상한선이라 협의 가능)
- 매매 2~9억 0.4%, 전세 1~6억 0.3% (서울 기준)
- 월세는 환산보증금(보증금 + 월세×100)으로 계산
- 매매·전세 모두 양쪽이 각각 부담, 부가세 10% 별도
- 묵시적 갱신은 복비 없음
- 과다 청구는 구청 신고, 영수증은 꼭 챙기기
복비는 부르는 대로 내는 게 아니라 법으로 정해진 상한이 있습니다. 계약 전에 미리 계산해보고 협의하면, 적지 않은 돈을 아낄 수 있습니다.