등기부등본 보는 법! 전세·매매 전 표제부·갑구·을구 핵심만 (안 속는 법)

전세든 매매든 부동산 계약 전 반드시 떼봐야 하는 게 등기부등본입니다. 그런데 막상 떼어봐도 무슨 말인지 몰라 그냥 넘기는 분이 많습니다. 등기부등본은 딱 세 부분, 표제부·갑구·을구만 볼 줄 알면 됩니다. 핵심만 쉽게 정리했습니다.

등기부등본이란?
정식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다. 부동산의 소유자, 권리관계, 담보(빚) 현황을 국가가 공식으로 증명하는 서류입니다. 한마디로 그 집의 신분증이자 신용조회서라고 보면 됩니다.

어디서 떼나? (인터넷등기소)

주민센터에서는 안 됩니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 회원가입 없이 누구나 뗄 수 있고, 집주인 동의도 필요 없습니다.

– 열람: 700원 (개인 확인용, 법적 효력 없음) – 발급: 1,000원 (관공서 제출용, 법적 효력 있음)

계약 전 확인만 할 거면 700원 열람으로 충분합니다. 결제 후 1시간 안에는 무료로 다시 볼 수 있습니다.

1. 표제부 — 집의 기본 정보

부동산의 위치, 면적, 용도가 적혀 있습니다. 여기서 볼 것은 딱 하나, 내가 계약하려는 집의 주소와 면적이 정확히 일치하는지입니다. 특히 아파트·빌라는 동·호수까지 맞는지 확인하세요.

2. 갑구 — 진짜 집주인이 누구인가

소유권에 관한 내용입니다. 가장 중요한 확인은, 등기부상 소유자와 계약하려는 임대인이 같은 사람인지입니다. 다르면 위험 신호입니다. 또 가압류, 압류, 가처분, 경매 같은 단어가 있으면 그 집은 문제가 있는 겁니다. 소유자가 너무 자주 바뀌었어도 의심해야 합니다.

3. 을구 — 빚이 얼마나 있나 (제일 중요)

소유권 외의 권리, 즉 근저당권·전세권 등이 적혀 있습니다. 반드시 확인할 것은 근저당권(채권최고액)입니다. 근저당권은 집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈을 뜻합니다. 이 빚과 내 보증금을 더한 값이 집값의 70~80%를 넘으면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 수 있습니다. 을구가 깨끗할수록(빚이 없을수록) 안전한 집입니다.

⚠️ 꼭 기억하세요

계약 당일과 잔금 당일에는 반드시 직접, 실시간으로 다시 떼보세요. 민간 앱의 무료 열람은 실시간이 아닐 수 있어서, 그 사이 근저당이 새로 잡혀도 모를 수 있습니다.

핵심 요약

– 등기부등본 = 등기사항증명서 = 집의 신분증
– 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원, 누구나 열람 가능
– 표제부: 주소·면적 일치 확인
– 갑구: 소유자 = 임대인인지, 경매·압류 없는지
– 을구: 근저당(빚) 확인
— 빚+보증금이 집값 70~80% 넘으면 위험
– 계약·잔금 당일 실시간으로 직접 재확인

등기부등본 보는 법만 알아도 전세사기의 상당수를 걸러낼 수 있습니다. 어렵지 않으니 계약 전 꼭 직접 떼서 확인하세요.