“등기부등본 떼어봤는데도 속았다”는 전세사기 피해자가 많습니다. 그만큼 요즘 수법이 정교해졌다는 뜻입니다. 보증금은 대부분 전 재산이나 마찬가지인데, 계약 전 몇 가지만 제대로 확인해도 큰 피해를 막을 수 있습니다. 전세 계약 전 반드시 체크해야 할 7가지를 정리했습니다.
1. 등기부등본은 직접, 3번 확인하세요
중개사가 보여주는 걸 믿지 말고 본인이 직접 떼어보세요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 직전, 중도금, 잔금 지급 직전 총 3회 본인이 직접 확인하는 것이 좋습니다. 그 사이 근저당이 새로 잡힐 수 있기 때문입니다.
2. 근저당 + 보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 위험
등기부등본상 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값의 70%를 넘는지 반드시 계산해야 합니다. 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 특히 신축 빌라는 시세가 불분명해 전세사기의 표적이 되기 쉬우므로, 주변 시세와 비교해 지나치게 높은 전세가는 의심해야 합니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입 가능한지 확인
HUG 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 계약금 보내기 전에 확인하세요. 부채비율이 집값의 90%를 초과하거나 위반건축물인 경우 가입이 거절될 수 있는데, 가입 거절 매물은 그만큼 위험하다는 신호입니다.
4. 집주인 세금 체납 확인 (완납증명서)
집주인이 세금을 체납하면 경매 시 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있습니다. 잔금 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 제출을 요구하세요.
5. 임대인 신분증 진위 확인
계약 당일 집주인 신분증을 받아 ARS 1382로 주민등록증 진위 여부를 그 자리에서 직접 확인하세요. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 확인하고, 계약금은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로만 송금해야 합니다.
6. ‘신탁’ 여부 확인
등기부등본 갑구에 ‘신탁’ 문구가 있으면 주의해야 합니다. 소유권이 신탁회사에 있어 권리관계가 복잡하고, 집주인이 마음대로 계약할 권한이 없을 수 있습니다.
7. 계약서에 안전장치 특약 넣기
계약서에 “대출 또는 보증 거절 시 계약금 전액 반환” 특약을 넣는 것이 안전합니다. 국토교통부 전자계약시스템의 표준계약서를 쓰면 확정일자·신고 절차까지 연계되어 더 안전합니다.
핵심 요약
- 등기부등본은 직접, 계약·중도금·잔금 전 3번
- 근저당+보증금이 집값 70~80% 넘으면 위험
- HUG 보증보험 가입 안 되는 집은 피하기
- 세금 완납증명서 + 신분증 진위(ARS 1382) 확인
- ‘신탁’ 문구 주의, 계약금은 소유주 본인 계좌로만
- “거절 시 계약금 반환” 특약 필수
“오늘 계약 안 하면 끝난다”, “등기부는 나중에 봐도 된다”며 재촉하면 일단 의심하세요. 좋은 집을 찾는 것보다 위험한 계약을 걸러내는 게 전세사기 예방의 핵심입니다.
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